De la licencia a la apertura: fases de la obra de un hotel

Un hotel se construye en siete fases, y solo una de ellas es la obra. Las otras seis deciden cuánto dura todo el proceso. Aquí tienes el orden, qué se decide en cada fase y qué documento recibes al terminarla.

No damos plazos cerrados porque dependen del ayuntamiento, del tamaño del edificio y de si es obra nueva o rehabilitación. Lo que sí es fijo es el orden, y qué fases se pueden solapar.

Las siete fases

1. Viabilidad

Se comprueba que el uso hotelero es posible en ese inmueble, cuántas habitaciones caben y qué inversión supone. Recibes un informe con el que decidir si sigues adelante. Lo explicamos en detalle en qué analiza un estudio de viabilidad.

2. Proyecto básico y licencia

El proyecto básico define el edificio: distribución, superficies, volumen y cumplimiento de la normativa. Con él se solicita la licencia de obras.

Es la fase que menos controlas, porque el plazo depende de la administración. Lo que sí depende de ti es presentar un expediente completo: los requerimientos por documentación incompleta son el retraso más común y el más evitable.

3. Proyecto de ejecución y contratación

El proyecto de ejecución baja al detalle constructivo e incluye mediciones y presupuesto por partidas. Es el documento sobre el que se firma el contrato de obra.

Esta fase se puede solapar con la tramitación de la licencia. Es el principal ahorro de tiempo sin riesgo que tiene un promotor.

4. Obra

Con licencia y contrato empieza la ejecución, en este orden general:

1. Demoliciones y actuaciones previas.
2. Estructura y, en rehabilitación, refuerzos.
3. Envolvente: fachada, cubierta y carpinterías.
4. Instalaciones: climatización, agua, electricidad, protección contra incendios.
5. Acabados interiores.

Durante la obra recibes certificaciones periódicas: lo ejecutado, valorado partida a partida.

5. Equipamiento y pruebas

Mobiliario, cerraduras electrónicas, equipos de cocina y lavandería, señalización. En paralelo se prueban las instalaciones a pleno funcionamiento.

Una práctica que ahorra problemas es terminar primero una habitación piloto. Los errores se corrigen una vez, y no en todas las habitaciones.

6. Final de obra

La dirección facultativa firma el certificado final de obra. El constructor entrega y el promotor acepta en el acto de recepción, que se recoge en un acta. Desde esa recepción empiezan a contar los plazos de responsabilidad de la Ley de Ordenación de la Edificación.

También se legalizan las instalaciones y se reúne la documentación de la obra ejecutada, que forma el Libro del Edificio.

7. Apertura

En la Comunitat Valenciana, el inicio de la actividad de alojamiento se comunica a la administración turística mediante una declaración responsable. La administración clasifica el establecimiento y lo inscribe en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana.

A esto se suman los trámites municipales de actividad que correspondan en cada ayuntamiento.

Qué recibe el promotor en cada fase

Dónde se pierde el tiempo

• En la licencia, por expedientes incompletos.
• En los cambios de proyecto con la obra empezada. Cada cambio tiene un coste y un plazo, y a menudo exige modificar la licencia.
• En los suministros de plazo largo. Ascensores, equipos de climatización y carpinterías a medida se piden mucho antes de que hagan falta en obra.
• En las acometidas de electricidad y agua, que dependen de las compañías.
• En las legalizaciones finales, si no se han preparado durante la obra.

Cómo ganar tiempo sin asumir riesgo

1. Redactar el proyecto de ejecución mientras se tramita la licencia.
2. Decidir pronto la categoría y el equipamiento: condicionan instalaciones y distribución.
3. Pedir los equipos de plazo largo en cuanto el proyecto esté cerrado.
4. Hacer una habitación piloto antes de repetir los acabados en todo el edificio.
5. Preparar las legalizaciones durante la obra, no al final.