Cambio de uso: de local a vivienda y de edificio a alojamiento

Es una de las obras con más trámites y menos margen de error, porque el resultado no depende solo de la obra sino de lo que permiten las normas. Por eso la empezamos siempre por el papel.

Un local o una oficina se pueden convertir en vivienda si el planeamiento lo permite y si el espacio puede cumplir las condiciones de una casa. El orden es siempre el mismo:

1. Viabilidad urbanística: si la ordenanza admite el uso de vivienda en esa planta y en esa calle.
2. Condiciones de habitabilidad: fachada a calle o a patio, luz natural, ventilación, altura libre y superficie mínima.
3. Licencia: proyecto técnico con colegiados y tramitación en el ayuntamiento.
4. Obra: distribución, aislamiento frente al ruido y la humedad, instalaciones nuevas y acabados.
5. Escritura y registro: con la documentación final de la obra, el nuevo uso se lleva a la escritura y al Registro de la Propiedad.

Un edificio de oficinas o de viviendas puede convertirse en alojamiento turístico. Antes de nada comprobamos el uso que permite el planeamiento y si el municipio tiene limitadas o suspendidas las nuevas licencias de alojamiento turístico.

Si el cambio es viable, el resto es un proyecto de hotel o de apartahotel: redistribución, accesibilidad, evacuación, instalaciones por unidad y la documentación para el alta turística.

La normativa turística cambia con frecuencia y no es igual en todos los municipios. Antes de darte una cifra comprobamos la situación vigente en el ayuntamiento que corresponda.

En un cambio de local a vivienda, lo que más pesa no es la obra sino el punto de partida. Un local con fachada amplia y buena altura da una vivienda luminosa; un local profundo, con una sola fachada estrecha, puede no dar ninguna.

La planta también cuenta: muchas ordenanzas no admiten vivienda en planta baja en determinadas calles, o piden condiciones adicionales. Y el aislamiento frente a la calle, a la humedad del terreno y al ruido del edificio es la parte de la obra que más se nota después.

En un edificio que pasa a alojamiento, lo que decide es la escalera, el ascensor y la evacuación. Si el núcleo de comunicaciones no puede cumplir, el proyecto cambia mucho o deja de ser viable.

Por eso no damos una cifra sin ver el local. Con la visita y la viabilidad urbanística te decimos si el cambio es posible, cuántas viviendas caben y qué obra hace falta.

• El uso que permite el planeamiento en esa parcela y en esa planta.
• Si el inmueble puede cumplir luz, ventilación, altura y superficie de una vivienda.
• El estado de la estructura y de las instalaciones generales del edificio.
• Accesibilidad y evacuación, si el nuevo uso es alojamiento.
• Lo que dicen la escritura y la nota simple sobre el uso actual.
• Las acometidas: agua, saneamiento y electricidad suficientes para el nuevo uso.

Con esa comprobación sabes si el cambio es posible antes de firmar la compra. Un cambio de uso que no es viable no se arregla con obra.

Este texto es informativo y no es asesoramiento jurídico. Cada cambio de uso depende del planeamiento del municipio, de la situación registral del inmueble y, en su caso, de los estatutos del edificio. Para la parte legal y registral, consulta con tu abogado o tu notario; nosotros aportamos la parte técnica y la obra.