Estudio de viabilidad de un hotel: qué analiza y qué decide

Un estudio de viabilidad responde a tres preguntas antes de que firmes nada: si en ese inmueble se puede hacer un hotel, cuántas habitaciones caben cumpliendo la normativa y qué orden de inversión y de plazo supone. Si una de las tres falla, es mejor saberlo antes de comprar.

Cuándo pedirlo

El mejor momento es antes de comprometerte con la compra. Un edificio que parece perfecto por ubicación y por metros puede no admitir el uso hotelero, o admitirlo con tan pocas habitaciones que la operación no se sostiene.

También tiene sentido si ya eres propietario y dudas entre varias salidas: hotel, apartahotel, alquiler residencial o venta.

Qué analiza: cinco capas

1. Urbanismo

Es la primera capa porque puede cerrar todas las demás. Se comprueba qué uso permite el planeamiento en esa parcela, cuánta superficie se puede construir, las alturas, los retranqueos y si el edificio tiene algún grado de protección.

El documento que lo confirma es el informe o certificado de compatibilidad urbanística que emite el ayuntamiento. Además, cada municipio puede limitar o suspender temporalmente las licencias para determinados alojamientos turísticos, y esas decisiones cambian: hay que consultarlas en el ayuntamiento en la fecha del estudio, no darlas por sabidas.

2. Normativa turística

En la Comunitat Valenciana el alojamiento turístico se rige por el reglamento aprobado por el Decreto 10/2021 del Consell. El reglamento clasifica los establecimientos hoteleros por modalidad y categoría, y cada categoría lleva sus propios requisitos de superficies, instalaciones y servicios.

La consecuencia práctica es que la categoría se decide al principio. Cambiarla con el proyecto avanzado obliga a rehacer la distribución.

3. Técnica

Aquí manda el Código Técnico de la Edificación. Los documentos que más condicionan un hotel son cuatro:

• Seguridad en caso de incendio (DB-SI): sectores, recorridos de evacuación, número y anchura de escaleras.
• Accesibilidad (DB-SUA): itinerarios, ascensor y habitaciones accesibles.
• Protección frente al ruido (DB-HR): aislamiento entre habitaciones y con las zonas comunes.
• Ahorro de energía (DB-HE): envolvente e instalaciones.

En un edificio existente se añade el estado de la estructura, de las instalaciones generales y de las medianeras.

4. Programa

El número de habitaciones no sale de dividir los metros entre una superficie tipo. Sale de restar: núcleos de escalera y ascensor, pasillos, patinillos de instalaciones, cuartos técnicos, recepción y zonas de servicio.

Lo que queda, distribuido con la categoría elegida, es el número real. Suele ser menor que el de la primera cuenta.

5. Inversión y plazo

Con el programa definido se puede dar una cifra por capítulos: obra, instalaciones, equipamiento, honorarios técnicos, licencias y tasas, y una partida de imprevistos. Y un calendario con sus fases: proyecto, licencia, obra, equipamiento y legalizaciones.

Esa cifra es un orden de magnitud, no un presupuesto. El precio cerrado llega después, con el proyecto de ejecución y sus mediciones.

Qué pregunta responde cada capa

Qué documentos aceleran el estudio

• La referencia catastral o la dirección exacta.
• La nota simple del Registro de la Propiedad.
• Planos del estado actual, si existen.
• El informe de evaluación del edificio, si lo tiene.
• Fotografías del interior, la cubierta y los patios.

Qué decide

Un estudio de viabilidad termina en una de tres salidas:

1. Adelante. El uso es compatible, el programa da el número de habitaciones que necesitas y la inversión encaja.
2. Adelante con condiciones. La operación funciona con otro precio de compra, con otra categoría o con menos habitaciones.
3. No comprar. También es un resultado útil: cuesta mucho menos que descubrirlo con la obra empezada.

Errores frecuentes

• Comprar por precio por metro cuadrado sin mirar la evacuación.
• Dar por hecho que un edificio residencial admite uso hotelero.
• Olvidar el equipamiento: mobiliario, cerraduras electrónicas, lencería y menaje no son obra, pero sí inversión.
• No contar el plazo de la licencia dentro del calendario.