Contrato llave en mano y precio cerrado: qué debe incluir
Qué significa de verdad un precio cerrado en una obra, qué dice el Código Civil y qué cláusulas debe llevar un contrato llave en mano para protegerte.
· 5 min de lectura · Teciforp
Un contrato llave en mano con precio cerrado solo te protege si el precio se apoya en un proyecto de ejecución con mediciones. Sin ese documento, «cerrado» es una palabra: cada cosa que el proyecto no define acabará siendo un extra.
Tres formas de contratar una obra
| Modalidad | Cómo se fija el precio | Quién asume el riesgo de desviación |
|---|---|---|
| Precio cerrado (ajuste alzado) | Una cifra total por la obra definida en el proyecto | El constructor, mientras el proyecto no cambie |
| Por medición | Precio por unidad de obra; se paga lo que se ejecuta | Compartido: el precio unitario es fijo, la cantidad no |
| Por administración | Coste real de materiales y mano de obra más un porcentaje | El promotor |
El Código Civil recoge las dos primeras: la obra por piezas o por medida y la obra por ajuste o precio alzado. La tercera es una práctica del sector, útil cuando no se puede definir la obra de antemano.
«Llave en mano» describe otra cosa: el alcance. Significa que un solo contratista entrega el edificio terminado y listo para usarse. Puede combinarse con cualquiera de las tres formas de precio, aunque lo habitual es unirlo al precio cerrado.
Qué dice la ley sobre el precio cerrado
El artículo 1593 del Código Civil establece la regla: quien se encarga de una obra por un precio alzado, a la vista de un plano acordado con el propietario, no puede pedir más aunque suban los jornales o los materiales. Sí puede hacerlo cuando un cambio en el plano aumenta la obra y el propietario lo ha autorizado.
Dos consecuencias prácticas:
- La subida de materiales no es un extra. Si el contrato no dice otra cosa, la asume el constructor.
- Los cambios sí lo son, pero solo los autorizados. De ahí que todo cambio deba aprobarse por escrito y con su precio antes de ejecutarse.
Los tribunales consideran que esta regla no es imperativa: el contrato puede pactar una cláusula de revisión de precios. Léela antes de firmar. Un contrato «a precio cerrado» con revisión de precios abierta no es un precio cerrado.
Qué debe incluir el contrato
- El proyecto de ejecución como anexo. Es lo que define qué se construye.
- Presupuesto por partidas con mediciones. Cada partida, con su cantidad y su precio.
- Memoria de calidades. Con marcas y modelos, o con un estándar equivalente comprobable.
- Plazo y calendario. Fecha de inicio, hitos intermedios y fecha de entrega.
- Forma de pago. Por certificaciones de obra ejecutada, no por fechas.
- Retención de garantía. Es habitual pactar un porcentaje de cada certificación que se devuelve al terminar el periodo de garantía.
- Penalización por retraso. Con las causas que la excluyen.
- Procedimiento de cambios. Por escrito, valorados y aprobados antes de ejecutarse.
- Exclusiones expresas. Licencias y tasas, acometidas de compañías, mobiliario y equipamiento: dentro o fuera, pero escrito.
- Seguros. Responsabilidad civil y, cuando corresponda, todo riesgo construcción.
- Recepción de la obra. Cómo se firma el acta y cómo se tratan las reservas.
- Documentación final. Certificado final de obra, legalizaciones de instalaciones y el resto de la documentación de la obra ejecutada.
Lo que el precio cerrado no cubre
- Los cambios que pidas tú. Otra distribución, otros acabados, más superficie.
- Lo que no se podía ver. En una rehabilitación, el estado real de la estructura o de las instalaciones solo se conoce al abrir. Se reduce con catas y ensayos previos y con una partida de imprevistos acordada desde el principio.
- Las exigencias nuevas de la administración durante la tramitación de la licencia.
Un buen contrato no niega estos supuestos: dice cómo se valoran cuando aparecen.
Recepción y garantías
La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) regula dos momentos que conviene tener claros.
La recepción. Es el acto por el que el constructor entrega la obra terminada y el promotor la acepta. Se recoge en un acta, que puede incluir reservas: defectos que deben subsanarse en un plazo. Los plazos de responsabilidad empiezan a contar desde la recepción sin reservas o desde que estas se subsanan.
Los plazos de responsabilidad por daños materiales en el edificio:
| Plazo | Qué cubre |
|---|---|
| 10 años | Daños que afectan a la estructura y comprometen la resistencia y la estabilidad del edificio |
| 3 años | Defectos de elementos constructivos o instalaciones que incumplen los requisitos de habitabilidad |
| 1 año | Defectos de ejecución que afectan a la terminación o al acabado, de los que responde el constructor |
Las acciones para reclamar prescriben a los dos años desde que se produce el daño.
Estas son las responsabilidades legales. El contrato puede añadir garantías propias. En Teciforp aseguramos las obras por 1.200.000 € y damos 2 años de garantía desde la entrega.
Preguntas frecuentes
¿Puede subir el precio si suben los materiales?
No, salvo que el contrato incluya una cláusula de revisión de precios. Por eso conviene leerla antes de firmar.
¿Qué pasa si quiero cambiar algo durante la obra?
Se valora, se aprueba por escrito con su precio y su efecto en el plazo, y después se ejecuta. Nunca al revés.
¿Llave en mano incluye el mobiliario?
Depende de lo que diga el contrato. En un hotel lo habitual es incluir mobiliario y equipamiento para entregar el edificio listo para abrir, pero debe figurar por escrito.
¿Qué es la retención de garantía?
Un porcentaje de cada pago que el promotor conserva hasta que termina el periodo de garantía pactado, como respaldo ante posibles defectos.
¿Se puede firmar a precio cerrado sin proyecto de ejecución?
Se puede, pero no conviene. Sin mediciones no hay forma de saber qué incluye el precio, y cualquier indefinición se convierte en discusión.
Fuentes
- Código Civil, artículos 1588 a 1600, en especial el 1593.
- Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, artículos 6, 17 y 18.
Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento legal. Si quieres saber cómo planteamos nosotros un contrato de obra, mira nuestro servicio de construcción llave en mano.
